Una sentenza del Tar Sardegna contro il ricalcolo degli oneri già determinati
L’articolo Oneri di urbanizzazione: dalla data del permesso di costruire dipende il calcolo delle tariffe sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info
Distanze tra fabbricati, 10 metri valgono solo per le nuove costruzioni
L’art. 9 del DM 1444/1968 prescrive, per i nuovi edifici che non si trovano in zona A, “la distanza minima assoluta di metri 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti” (comma 1 e 2). La norma del DM 1444 è stata con costanza ritenuta inderogabile dalla giurisprudenza, a garanzia di esigenze collettive di igiene e sicurezza e per tutelare il diritto di proprietà degli immobili con la disciplina delle distanze tra fabbricati stabilita dal Codice civile.
Distanze tra fabbricati, quando si può meno di 10 metri
Una nuova sentenza del Consiglio di Stato (14 settembre 2017, n. 4337) è coraggiosa e afferma alcuni principi interessanti, partendo sempre dall’articolo 9 del DM 1444. La sentenza 4337 aggiunge che sono ammesse distanze inferiori solo se ci sono gruppi di edifici che formano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni plano-volumetriche.
Ti potrebbe interessare anche
Distanze tra edifici: 10 metri solo per il nuovo
L’art. 9 del DM 1444 riguarda i nuovi edifici. Ai sensi dell’art.41-quinquies della Legge 17 agosto 1942 n. 1150, “i limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi”, sono imposti “ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti”.
L’articolo 9 non riguarda quindi gli interventi sul patrimonio edilizio esistente: il singolo arretramento di qualche metro produrrebbe infatti un disallineamento con altri fabbricati preesistenti e la realizzazione di spazi chiusi, rientranze ed intercapedini nocivi per le condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e decoro. Quindi, la previsione del limite inderogabile di distanza a 10 metri riguarda immobili o parti di essi costruiti per la prima volta, ma non può riguardare immobili che costituiscono il prodotto della demolizione di immobili preesistenti con successiva ricostruzione
Per stabilire se un intervento è soggetto al limite inderogabile di distanza di 10 metri non importa che sia qualificato come nuova costruzione e che sia stato oggetto di permesso di costruire. Ciò che importa è il dato di fatto: cioè che preesistesse un immobile che si trova a distanza inferiore rispetto a quella prevista dall’art. 9 del DM 1444.
Ti potrebbe interessare..
Il regime delle distanze in edilizia
Romolo Balasso – Pierfrancesco Zen, 2017, Maggioli Editore
Questa nuova edizione del volume prosegue nell’ obiettivo di tenere (doverosamente) aggiornato uno strumento di lavoro, qual’è stato inteso, concepito e redatto il volume stesso, inerente un argomento che continua ad essere oggetto di controversie e/o registrare contrasti sia…
Leggi anche Tettoia, quali distanze con il vicino deve rispettare?
Articolo Distanze tra fabbricati, 10 metri valgono solo per le nuove costruzioni di Ediltecnico.
Source: Ediltecnico.it
Impermeabilizzazione in edilizia: come posare le guaine bituminose
Tantissime volte ho parlato di come eseguire la scelta di un sistema impermeabile, ho discusso di quali caratteristiche deve avere un sistema impermeabile e di come deve essere posato, ho spiegato valore per valore cosa vogliono dire i dati riportati sulle schede tecniche dei materiali impermeabili. Una cosa però non ho mai spiegato: come si fa a capire se una posa è corretta oppure no?
Forse a causa di un atto di arroganza da parte mia, ho sempre pensato che anche i professionisti della progettazione e non solo quelli esperti di impermeabilizzazione fossero edotti di come si posa uno dei sistemi più vecchi in assoluto: le guaine bituminose. Ebbene, le guaine bituminose, per riassumere, possono essere posate nei seguenti modi:
- a colla
- in autoaderenza
- a fiamma
- con fissaggio meccanico
Le uniche soluzioni che danno l’aderenza al 100% sono solo le prime due (a colla e in autoaderenza) in quanto vi è uno strato adesivo (che sia applicato o sia spalmato sulla membrana stessa) che viene rullato ed ogni sua parte aderisce al supporto e mantiene il telo bituminoso totalmente incollato. La posa a fiamma, invece, può essere suddivisa in: posa in totale aderenza e posa per punti.
Chiariamoci subito: per posa in totale aderenza non si intende con adesione al 100% ma prevede che la fiamma venga passata in ogni parte del lato della guaina da appoggiare al supporto. Come potete immaginare benissimo la posa a fiamma avrà dei punti che sono particolarmente aderenti ed altri che non solo sono. Secondo le statistiche, si ritiene (non esiste norma o linea guida) che una guaina posata perfettamente in “totale aderenza a fiamma” avrà un’aderenza finale superiore a 70%; nel caso dei verticali questa sarà superiore al 50%. Proprio l’altro giorno in cantiere mi è stato fatto osservare che al 50% è semiaderenza, non totale aderenza. Purtroppo la questione è puramente semantica! Non riguarda il lavoro in sé.
Impermeabilizzazione verticale: l’aderenza al 50% è adeguata
A questo punto è necessario capire perché una posa sui verticali al 50% è ritenuta adeguata. Bisogna pensare che quanto un sistema impermeabile bituminoso viene posato sul piano verticale di una fondazione questo dovrà resistere autonomamente, aderente al supporto, fin quando non verrà interrato. Da quel momento in poi lo strato impermeabile verrà compresso al muro di fondazione dalla terra (o quello che verrà messo al suo posto) che farà le veci di un vero e proprio fissaggio meccanico. Quindi perché una posa in totale aderenza a fiamma su un piano verticali di fondazione sia considerata a regola d’arte è necessario che:
- la guaina sia stata sfiammata in tutte le sue parti;
- le giunzioni tra i rotoli siano stati posati correttamente (schiacciati e non stuccati);
- che i punti iniziali e terminali dei rotoli siano aderenti al 100%;
- che i rotoli posati non siano superiori a 3m di altezza;
- che non vi siano tagli o danneggiamenti della membrana;
- che il supporto sia il più vicino possibile al piano liscio (nel caso è necessario prevedere una rasatura con materiali che siano resististenti quanto il calcestruzzo che è stato usato).
Impermeabilizzazione: la protezione meccanica
Altro punto fondamentale è la protezione meccanica che è necessario inserire tra la guaina e il riempimento; normalmente si usano i teli in HDPE bugnati. A lungo termine, si è sperimentato troppe volte, danneggiano la membrana ed è meglio non utilizzarli, invece la migliore protezione è data da un geocomposito formato da una tramatura casuale in HDPE ricompresa tra due TNT (tessuto non tessuto).
L’importanza della membrana
Terzo punto importantissimo: la membrana dovrà essere additivata con il master anti radice. Non basta pensare che c’è il geocomposito che funge da anti radice o qualsiasi altro elemento separatore, nel lungo termine le radici degli alberi sono in grado di raggiungere ugualmente lo strato bituminoso ed è meglio proteggerlo in modo tale che non siano necessari interventi di manutenzione straordinaria molto costosi.
Ultimo ma non meno importante: se la membrana finisce sul piano verticale è necessario che venga fissata meccanicamente in testa e sigillata con una piccola scossalina o un battiscopa.
Ricordo sempre che tutti i sistemi impermeabili devono fuoriuscire dal piano di calpestio di almeno 15 cm. Quindi che venga posto sotto intonaco, che venga fissato a vista con una scossalina, che venga coperto da un battiscopa o qualsiasi altra soluzione, anche le membrane poste in fondazione devono rispettare questa regola.
Potrebbe interessarti anche
Impermeabilizzazione: il caso delle soglie di finestre e portafinestre
Articolo Impermeabilizzazione in edilizia: come posare le guaine bituminose di Ediltecnico.
Source: Ediltecnico.it
Bonus ristrutturazioni: detrazione maggiore per chi compra
Novità per le agevolazioni fiscali per la riduzione del rischio sismico degli edifici: maggiori detrazioni per l’acquisto di immobili nei comuni che si trovano in zone a “rischio sismico 1”. Questa la novità contenuta nella nuova edizione della guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, pubblicata dalle Entrate. Ci sono anche le detrazioni fiscali che spettano all’acquisto di case antisismiche introdotte del decreto legge n. 50/2017.
Quando gli interventi che danno diritto alle detrazioni (sotto un quadro riassuntivo) sono realizzati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1” (fare riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519/2006, pubblicata nella GU 108 dell’11 maggio 2006), chi compra un immobile facente parte di un edificio demolito e ricostruito può usufruire di una detrazione pari al 75% del prezzo di acquisto (se i lavori hanno ridotto di una classe il rischio sismico dell’edificio) o all’85% (se si passa a due classi di rischio inferiori). Il prezzo di acquisto su cui calcolare la detrazione è quello dell’atto pubblico di compravendita, comunque la detrazione spetta su un massimo di 96mila euro.
Scarica la Guida delle Entrate sulle ristrutturazioni aggiornata al 22 settembre
L’agevolazione viene riconosciuta anche se la ricostruzione dell’edificio determina una variazione di volume rispetto alla costruzione preesistente (se le norme urbanistiche consentono la variazione di volume). Gli interventi devono essere stati eseguiti da imprese che vendono l’immobile entro 18 mesi da quando hanno concluso i lavori.
La guida ricorda anche la possibilità per i contribuenti che beneficiano dell’agevolazione di cedere il credito pari alla detrazione spettante.
Detrazioni antisismica: il quadro generale
La legge di bilancio 2017 aveva previsto la possibilità di usufruire di detrazioni più elevate se la realizzazione degli interventi di ristrutturazione comporta una riduzione del rischio sismico. Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, ecco le detrazioni possibili:
- detrazione del 70%, su una spesa massima di 96mila euro per unità immobiliare, se i lavori portano a una classe di rischio sismico inferiore
- detrazione dell’80%, se si passa a due classi di rischio in meno
L’agevolazione riguarda non solo i lavori eseguiti su edifici ricadenti nelle zone sismiche 1 e 2 ma anche su quelli situati nella zona 3. Vale per tutti gli immobili abitativi, non solo le abitazioni principali ma anche quelli destinati ad attività produttive.
Quando scade il bonus ristrutturazioni?
La guida ribadice anche che la detrazione 50% per interventi di ristrutturazione (quelli “normali”, che non comportanto miglioramento antisismivo) dal 1° gennaio 2018 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure
antisismiche, valgono fino al 31 dicembre 2021.
Le detrazioni fiscali sulla casa 2017
Fabio Fusano, 2017, Maggioli Editore
Nuova edizione 2017 aggiornata e ampliata della Guida in formato ebook,, che si propone di fornire risposte esaurienti, specifiche e risolutive sul tema delle agevolazioni fiscali in edilizia.
La prima parte è dedicata all’Ecobonus con un’analisi sull’incentivo fiscale…
Articolo Bonus ristrutturazioni: detrazione maggiore per chi compra di Ediltecnico.
Source: Ediltecnico.it
Per una roulotte, serve il permesso di costruire?
Arriva la selezione delle sentenze della settimana scorsa su edilizia e urbanistica. Gli argomenti questa volta sono: il permesso di costruire per le case mobili e le roulotte; il cambio destinazione d’uso da industriale a commerciale e il conseguente aggravio degli oneri concessori; il permesso di costruire per un muro di contenimento; osservazioni al PRG; la lottizzazione abusiva è esclusa se l’attività lottizzatoria è già stata intrapresa dal precedente proprietario?
Roulotte, serve il permesso di costruire?
| Estremi della sentenza: | TAR Lombardia, Milano, sez. II, sent. 18 settembre 2017 n. 1824 |
| Massima: | Per le case mobili e le roulotte utilizzate come residenza abitativa serve il permesso di costruire |
Come ha di recente chiarito il Consiglio di Sato, per effetto di quanto disposto dal citato art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, “…l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper e case mobili, può ritenersi consentita in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti se sono diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, non determinandosi una trasformazione irreversibile o permanente del territorio su cui insistono, mentre l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio, con la conseguenza che per tali manufatti, equiparabili alle nuove costruzioni, necessita il permesso di costruire” (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 1 aprile 2016, n. 1291).
Di conseguenza, case mobili e roulotte per le quali i relativi utilizzatori richiedono l’iscrizione nel registro della popolazione residente nel Comune e con allacciamento diretto alla rete elettrica, alla rete idrica e a quella fognaria, non possono essere considerate strutture precarie non necessitanti del permesso di costruire. Al contrario, trattasi di strutture effettivamente idonee a essere utilizzate come unità abitative e, quindi, prive della precarietà funzionale, oltre che di quella strutturale e, pertanto, subordinate al rilascio del suddetto titolo edilizio.
Cambio destinazione d’uso da industriale a commerciale
| Estremi della sentenza: | TAR Lazio, sez. II bis Roma, sent. 19 settembre 2017 n. 9818 |
| Massima: | Il mutamento di destinazione d’uso, anche senza realizzazione di nuove opere, da industriale a commerciale comporta un incremento del carico urbanistico e conseguente aggravio degli oneri concessori |
Il mutamento di destinazione d’uso, anche senza realizzazione di nuove opere, da industriale a commerciale, integra un mutamento tra categorie funzionali distinte e non omogenee che determina un incremento del carico urbanistico, soggiacendo, pertanto, all’onere di sopportare gli oneri concessori conseguenti all’aggravio del carico urbanistico.
L’incremento del carico urbanistico, ancorché discendente da un mutamento di destinazione d’uso senza opere, è dunque presupposto sufficiente a determinare la debenza degli oneri concessori, rapportati agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, in considerazione del vantaggio economico che ritrae il richiedente e l’aggravio urbanistico in relazione all’incremento dei flussi di traffico e di clientela che la destinazione commerciale (rispetto alla iniziale destinazione industriale) necessariamente implica.
Ti potrebbe interessare anche..
Il cambio di destinazione d’uso degli immobili
Emanuele Montini, 2015, Maggioli Editore
Il ruolo normativo delle Regioni in materia di regolamentazione della procedura di mutamento di destinazione d’uso degli immobili è stato definitivamente sancito dal Testo unico dell’edilizia. Questo volume, dopo aver analizzato le fattispecie di cambio d’uso…
Leggi anche… Cambio destinazione uso, nei centri storici si può
Muro di contenimento: serve il permesso di costruire?
| Estremi della sentenza: | TAR Molise, sent. 22 settembre 2017 n. 317 |
| Massima: | Serve il permesso di costruire per il muro di contenimento |
Come chiarito dall’univoco orientamento della giurisprudenza, i muri di contenimento possiedono una struttura idonea, per consistenza e modalità costruttive, a sorreggere le spinte del terreno medesimo e dunque, pur potendo avere concomitante funzione di confine, quest’ultima è solo accessoria ed eventuale, mentre quella principale ne rappresenta un’utilità specifica per il proprietario, autonomamente valutabile e comunque comportante un’alterazione significativa dello stato dei luoghi, con conseguente soggezione al regime del permesso a costruire (cfr. TAR Calabria, sez. dist. Reggio Calabria, 16 aprile 2014, n. 186; TAR Napoli, sez. IV, 26 ottobre 2012, n. 4275; cfr. anche TAR Piemonte, 18 dicembre 2013, n. 1368; TAR l’Aquila, 14 febbraio 2013, nr. 145; TAR Lazio, Roma, sez. I, 5 febbraio 2013, nr. 1210; TAR Milano, sez. II, 8 novembre 2012, nr. 2687 ed altre).
Natura delle osservazioni al PRG
| Estremi della sentenza: | TAR Toscana, sez. I, sent. 19 settembre 2017 n. 1095 |
| Massima: | Le osservazioni formulate dagli interessati in sede di formazione degli strumenti di pianificazione e governo del territorio costituiscono un mero apporto collaborativo e non danno luogo a peculiari aspettative |
Per consolidata giurisprudenza, le osservazioni formulate dagli interessati in sede di formazione degli strumenti di pianificazione e governo del territorio costituiscono un mero apporto collaborativo e non danno luogo a peculiari aspettative, con la conseguenza che il loro rigetto non richiede una dettagliata motivazione, essendo sufficiente dimostrare che siano state esaminate e ragionevolmente ritenute in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano (per tutte, cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29 dicembre 2014, n. 6386; id., 7 novembre 2014, n. 5482).
Lottizzazione abusiva
| Estremi della sentenza: | TAR Campania, sez. IV Salerno, sent. 19 settembre 2017 n. 4446 |
| Massima: | La lottizzazione abusiva non è esclusa dalla circostanza che l’attività lottizzatoria fosse già stata intrapresa dal precedente proprietario del fondo |
La fattispecie della lottizzazione abusiva non è esclusa dalla circostanza che l’attività lottizzatoria fosse già stata intrapresa dal precedente proprietario del fondo, atteso che l’eventuale abuso commesso dal precedente proprietario non esclude l’abuso a opera dell’attuale (Consiglio Stato, sez. IV, 11 ottobre 2006 , n. 6060).
Inoltre, “la lottizzazione abusiva opera in modo oggettivo e indipendentemente dall’animus dei proprietari interessati, i quali se del caso potranno far valere la propria buona fede nei rapporti interni con i propri danti causa” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 08/01/2016, n. 26; nello stesso senso, Consiglio di Stato, Sez. IV, 19/06/2014, n. 3115).
Cosa si intende per lottizzazione abusiva?
Lottizzazione abusiva: definizione e verifica di conformità della trasformazione edilizia
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
Articolo Per una roulotte, serve il permesso di costruire? di Ediltecnico.
Source: Ediltecnico.it
Parcheggio nello spazio condominiale? Si ma senza pregiudizio delle singole proprietà
Se tutti i condomini ne possono disporre senza recare pregiudizio alle singole proprietà, i parcheggi nello spazio condominiale sono legittimi. A dirlo è la Corte di Cassazione
L’articolo Parcheggio nello spazio condominiale? Si ma senza pregiudizio delle singole proprietà sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info
Asseverazione per la detrazione 65% e 55%: che cosa certificare?
A seconda della tipologia di intervento l’asseverazione deve certificare elementi differenti, al fine del conseguimento del bonus risparmio energetico. Le Entrate fanno il punto
L’articolo Asseverazione per la detrazione 65% e 55%: che cosa certificare? sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info
Permesso di costruire, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il modello unico
Il modulo unificato e standardizzato per la presentazione del permesso di costruire è apparso sulla Gazzetta Ufficiale
L’articolo Permesso di costruire, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il modello unico sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info
Ristrutturazioni: che titolo abitativo serve per installare una tettoia di legno sul terrazzo?
Trattandosi di ristrutturazione che non crea volumetria né modifiche su prospetti, non è necessario il permesso di costruire ma solo la segnalazione certificata di inizio di attività. A dirlo è il Consiglio di Stato
L’articolo Ristrutturazioni: che titolo abitativo serve per installare una tettoia di legno sul terrazzo? sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info
L’istanza di condono in zona vincolata blocca le sanzioni amministrative
Per il Tar Campania, la presentazione dell’istanza di condono edilizio ha come effetto il blocco di provvedimenti sanzionatori da parte dell’Amministrazione, la quale ha l‘obbligo di definire prima il procedimento di sanatoria
L’articolo L’istanza di condono in zona vincolata blocca le sanzioni amministrative sembra essere il primo su Geometra.info.
Source: Geometra.Info